en
Ако планирате да предлагате апартамент за туристически нощувки в Бургас, публикуването на обява в Airbnb или Booking не е достатъчно. Трябва да проверите регистрацията на обекта, подаването на данни за гостите, туристическия данък и данъчния режим на дейността. Това е различна организация от дългосрочния наем, дори жилището да е само едно и да го управлявате лично.
Най-полезно е тези въпроси да се решат, преди да платите за обзавеждане, снимки и управление. Иначе може да разполагате с готова обява, но да не сте изяснили кой извършва дейността, кой отчита нощувките и какви разходи остават извън комисионата на платформата.
Започнете от конкретния апартамент и лицето, което ще го управлява
Проверете предназначението и документите на обекта, законното му ползване и приложимите правила на етажната собственост. Не приемайте, че покупката на жилище сама по себе си потвърждава готовността му за туристическо настаняване. При съмнение за необходима процедура по устройственото законодателство поискайте становище за конкретния случай.
Следва въпросът кой ще предлага нощувките. Собственикът, наемателят с необходимото право или фирмата за управление не са автоматично едно и също лице. Уговорете кой подписва с платформата, получава плащанията, издава документите и подава информацията към институциите. Договорът за почистване не решава тези въпроси.
Ако купувате имота основно за този модел, проверката трябва да предхожда инвестиционното решение. Сметка за очаквани приходи е полезна едва след като е ясно как ще работи дейността на конкретния адрес. За самата инвестиционна преценка вижте отделния материал за доходността и ликвидността на апартамент в Бургас.
Как се регистрира апартамент за гости в Бургас
Община Бургас поддържа административна услуга № 3122 за регистрация на стаи и апартаменти за гости, клас „В“. Заявлението се подава до кмета. Публикуваният срок за услугата е 7 дни, а регистрацията е безсрочна. Обектът се вписва в Националния туристически регистър. Това не е обещание за приключване за 7 дни при липсващи документи. Източник: Община Бургас.
Използвайте актуалния образец и приложенията от страницата на услугата. Според случая се представят данни и документи за правото да използвате обекта, представителната власт и платената такса. Не копирайте списък за категоризация на хотел: регистрацията на апартамент за гости е отделна процедура.
Преди подаване съпоставете адреса, наименованието, капацитета и данните за лицето, което ще извършва дейността. Същата информация ще Ви трябва и при последващото отчитане. Несъответствието между апартамента в документите и обявата е проблем, който е по-лесно да избегнете в началото.
Какво промени европейският регламент през 2026 г.
Регламент (ЕС) 2024/1028 се прилага от 20 май 2026 г. Той урежда събирането и обмена на данни за краткосрочното настаняване чрез платформи. Когато за даден район има регистрационна процедура в обхвата му, правилата включват използването на регистрационни номера в обявите и задължения на платформите. Източник: Европейската комисия.
Това не означава, че задължението за регистрация на български апартамент за гости се е появило едва през май 2026 г. Не означава и че профилът в платформата замества общинската процедура. Използвайте номера, издаден за конкретния обект, и следвайте актуалните полета за регистрация на съответната платформа.
Разграничавайте действащ регламент от новина за предложени национални промени. За собственик, който започва сега, практическата задача е да съгласува документите, обявата и начина на отчитане, а не да чака платформата да го предупреди за пропуск.
ЕСТИ е отделна задача, не функция на резервацията
Хотелиерите, включително физическите лица със стаи и апартаменти за гости, трябва да подават информация към Единната система за туристическа информация, ЕСТИ. Министерството на туризма публикува инструкции за достъп, регистъра на настанените туристи и обмена на данни. Източник: Министерство на туризма.
Резервация, записана в календара на Airbnb или Booking, не е доказателство, че информацията е подадена към ЕСТИ. Ако използвате управител или софтуер, поискайте да Ви бъде показано как работи подаването, кой следи за грешки и как се коригират данните.
Организирайте и събирането на необходимите данни от гостите, включително при самостоятелно настаняване. Кутията за ключове улеснява достъпа, но не замества отчетността. Ограничете достъпа до личните данни до хората, които действително имат нужда от тях за тази дейност.
Туристическият данък в Бургас: 0,51 евро за нощувка за клас „В“
Публикуваният от Общински съвет Бургас текст на наредбата с превалутираните размери посочва 0,51 евро за нощувка за места за настаняване клас „В“, стаи и апартаменти за гости, в град Бургас и съставните селища. Данъкът е задължение на лицето, което предлага нощувките. Ставката не е обща за всички видове туристически обекти. Източник: чл. 64 и 65 от общинската наредба, файлът с размерите в евро.
Важна е мерната единица. Двама гости за три нощи означават шест реализирани туристически нощувки, а не една резервация. При посочената ставка примерният данък е 6 × 0,51 = 3,06 евро. За 120 такива нощувки той е 61,20 евро. Това са сметки за данъка, не прогноза за заетост.
Наредбата предвижда внасяне до 15-о число на следващия месец и годишна декларация за предходната година до 30 януари. Данъкът се посочва отделно в документа към госта. Проверявайте задълженията и актуалния ред през общината; автоматичният обмен на данни не е основание да спрете да следите отчетите си. Официална страница на наредбата.
Данъкът върху дейността и ДДС не се изчерпват с туристическия данък
НАП разглежда краткосрочното настаняване през платформи като хотелиерска търговска дейност, а не като обикновен дългосрочен наем. За физически лица може да е приложим патентен данък при изпълнени условия; извън тях се прилага съответният режим по ЗДДФЛ. За дружествата е относим корпоративният данък, а осигуряването също трябва да се провери. Източник: НАП.
Отделно, за установено в България лице получаването на облагаеми посреднически услуги от чуждестранна платформа, по които ДДС е дължим от получателя, поражда задължение за регистрация по чл. 97а ЗДДС, ако не е вече регистрирано по общия ред. Не приемайте ниския оборот като освобождаване. Обсъдете договора с платформата със счетоводител преди първата такава услуга, а не чак след годишния отчет.
За тази среща подгответе примерен отчет на платформата, условията за комисионите и начина на плащане от гостите. Нетният превод по сметката Ви не показва самостоятелно цялата картина на приходите, удържаните суми и дължимите данъци. Поискайте конкретен календар за деклариране и плащане според Вашия статут.
Какво трябва да е уредено преди първия гост
Не е необходимо собственикът лично да върши всичко. Необходимо е обаче да знае кой носи всяка задача и как ще провери изпълнението ѝ. Преди да отворите календара за резервации, потвърдете:
- регистрацията и съответствието между обекта, номера и обявата;
- достъпа до ЕСТИ и отговорника за подаване на данните;
- счетоводния режим, ДДС проверката и данъчните срокове;
- правилата за настаняване, тишина и ползване на общите части;
- начина за реакция при проблем, когато Вие не сте на място.
Ако разглеждате Pikadili с инвестиционна цел, посочете планирания начин на използване още при запитването. Поискайте документите за конкретния обект и наличната информация за правилата на сградата, преди да включите приходи от нощувки в бюджета. Тази статия не потвърждава, че определен апартамент в проекта е регистриран или одобрен за такъв модел.
Често задавани въпроси
Ако отдавам само през лятото, отпадат ли задълженията?
Сезонността сама по себе си не отменя регистрацията и отчетността за туристическо настаняване. Предвидете организация за активните месеци и уточнете със счетоводителя кои задължения продължават през останалото време.
Фирмата за управление поема ли автоматично всички данъци?
Не приемайте това без проверка на договора и реалната организация на дейността. Уточнете кое лице е регистрираният оператор, получава приходите и изпълнява конкретните задължения. „Пълно управление“ е описание на услуга, не данъчен статут.
Платеният туристически данък заменя ли данъка върху дохода?
Не. Това са различни задължения. Необходимо е отделно да бъде определен режимът на облагане на дейността и приложимото осигуряване.
Може ли обявата да е активна, докато подготвям регистрацията?
Не приемайте техническата възможност да създадете обява като разрешение да приемате гости. Приключете необходимите процедури и проверете изискванията на платформата, преди да поемате резервации за туристическо настаняване.
Проверено към 5 октомври 2026 г. Текстът е обща информация за туристическо настаняване, не индивидуална данъчна или правна консултация. При започване на дейност потвърдете приложимия режим и актуалните общински изисквания.