en
Накратко
Приемането на апартамент в ново строителство става с приемо-предавателен протокол между купувача и инвеститора, обикновено след въвеждането на сградата в експлоатация. Приемо-предавателният протокол удостоверява състоянието, в което владението на имота се предава; собствеността се прехвърля с нотариалния акт, не с протокола. В него се описват откритите недостатъци и срокът за отстраняването им, а за отделни строителни работи важат минимални гаранционни срокове по Наредба № 2 от 2003 г. Проверката на място отнема два-три часа и е сред най-ценните стъпки на купувача след самата покупка.
Какво представлява приемо-предавателният протокол?
Приемо-предавателният протокол е документът, с който инвеститорът предава жилището, а купувачът потвърждава в какво състояние го получава. В него се записват показанията на измервателните уреди, предадените ключове и документи и - най-важното - всички забележки по изпълнението.
Правилото, което пести спорове: недостатъкът, вписан в протокола, се доказва по-лесно и следва да получи срок за отстраняване. Подписването без забележки не заличава автоматично правата на купувача при скрити дефекти, които не са могли разумно да бъдат установени при приемането - но видимото и лесно проверимото се доказва много по-трудно след подписа. Затова протоколът не се подписва „на доверие“, а след обход на жилището.
За купувача на апартаменти в Бургас документът има и втора роля: той фиксира състоянието на жилището и показанията на измервателните уреди към момента на предаването. Минималните гаранционни срокове за строителните работи текат от въвеждането на строежа в експлоатация, а конкретните права на купувача спрямо инвеститора зависят и от договора и характера на дефекта. Показанията на електромера и водомера, вписани в протокола, са базата, от която тръгват вашите партиди - разминаване тук се оправя трудно след месеци.
Протоколът не е самотен документ - той идва в пакет с останалите книжа по сделката. Кои документи трябва да са ви налични още преди този етап сме описали в статията за документите и стъпките преди покупка в ново строителство.
Кога се случва приемането: мястото му сред Акт 15 и Акт 16?
Приемането на жилището от купувача обичайно следва въвеждането на сградата в експлоатация - момента, в който компетентният орган издава разрешение за ползване, известно в практиката като Акт 16. Преди него е Акт 15, с който възложителят приема строежа от строителя.
За купувача това означава две различни събития, които не бива да се смесват:
• Акт 15 установява готовността на строежа за приемане от възложителя. Въвеждането в експлоатация или разрешението за ползване (Акт 16) е последващият административен етап, след който сградата може законно да се обитава.
• Приемо-предавателният протокол е между вас и инвеститора и удостоверява състоянието, в което владението на конкретното жилище се предава. Собствеността се урежда с нотариалния акт.
Нанасянето и адресната регистрация стават възможни след разрешението за ползване. Ако договорът ви предвижда предаване „до ключ“, проверете какво точно включва степента на завършеност - подробно сме разгледали темата в статията за довършването до ключ в Бургас.
Времевата уговорка също заслужава внимание: в предварителния договор при купуване на апартамент обичайно е записан срок, в който инвеститорът ви кани за приемане след разрешението за ползване, и срок, в който вие трябва да се явите. Пропуснато явяване без причина може да се тълкува като приемане без забележки - прочетете тези клаузи предварително и планирайте датата сериозно.
Как да се подготвите за деня на приемането?
Подготовката решава повече от самия оглед - неподготвеният купувач вижда каквото му покажат. Три неща оформят добрата подготовка.
Документите под ръка
Носете договора и приложенията с описаната степен на завършеност: какви настилки, каква дограма, какви контакти и изводи е обещал инвеститорът. Проверката е сравнение между обещано и изпълнено, не естетическа разходка.
Инструментите
Списъкът е кратък и евтин: фазомер или малък уред за контактите, зарядно за телефон, нивелир или приложение за наклон, ролетка, силно фенерче, тиксо и стикери за маркиране на забележки, тетрадка или телефон за снимки. С тях покривате по-голямата част от видимите проблеми при огледа.
Времето и светлината
Планирайте поне два часа и оглед на дневна светлина - следобедното слънце показва неравностите по стените и первазите безмилостно. Не приемайте „бърз оглед в 18 часа, колегата чака“. Това е ваше право и ваш интерес.
Какво се проверява система по система?
Системната проверка минава през шест групи - по-долу е работният ред, който ползват и професионалните приемчици.
|
Система |
Какво проверявате |
Чест пропуск |
|
Електро |
всеки контакт и ключ, табло, звънец, домофон |
неработещи изводи зад бъдещи мебели |
|
ВиК |
налягане, топла вода, шахти, сифони, наклон към тях |
бавно оттичане и обратен наклон на балкона |
|
Дограма |
плавно затваряне, уплътнения, стъклопакети без драскотини |
изметнати крила и разкачени обкови |
|
Стени и подове |
равнинност, пукнатини, качество на замазка и шпакловка |
неравности, видими само странично на светлина |
|
Отопление и климатизация |
изводи, мощности, външни тела по проект |
липсващи или разместени изводи |
|
Общи части и паркинг |
достъп, осветление, врати, паркомясто по схема |
паркомясто, различно от купеното по договор |
Електроинсталация
Проверете всяко работно място с уреда: контакти, ключове, изводи за осветление, таблото и предпазителите, домофонната връзка. Запишете показанието на електромера в протокола.
ВиК и бани
Пуснете всички кранове едновременно и вижте налягането; налейте вода в сифоните и проверете оттичането; огледайте връзките под мивките за влага. На терасите проверете наклона към барбакана - локва след дъжд е най-честата рекламация в крайморска сграда.
Дограма и остъкляване
Всяко крило се отваря, затваря и заключва плавно, уплътненията прилепват, стъклопакетите са без драскотини и конденз между стъклата. При морски вятър качеството на монтажа личи от първата зима - това е проверката с най-висока възвръщаемост в Бургас.
Стени, подове, тавани
Гледайте повърхностите под ъгъл срещу светлината, проверете с нивелир первази и замазки, отбележете пукнатини със стикер и снимка. Козметичните забележки също се вписват - „ще се оправи при ремонта“ е за ваша сметка, вписаното е за сметка на инвеститора.
Какво става с откритите недостатъци?
Откритите недостатъци се описват в протокола със срок за отстраняване - това е стандартната и коректна практика. Инвеститорът ги отстранява за своя сметка, а при по-съществени забележки се насрочва повторно приемане на поправеното.
Купувачът има и по-силни инструменти при съществени отклонения: отказ от приемане до отстраняването им, когато жилището не отговаря на договореното. Тук договорът е ваш съюзник или ваша слабост - зависи какво пише в клаузите за предаване. При съмнение консултирайте се с юрист преди, а не след подписването.
Практичният съвет: разграничавайте дребни козметични забележки, които се вписват и отстраняват в движение, от съществени проблеми по инсталации и конструктивни елементи, които са основание да спрете процедурата. Списъкът с най-честите скрити проблеми, видими само на внимателен оглед, сме събрали в статията за петте скрити дефекта при оглед в ново строителство край морето.
Как се приемат паркомястото, складът и общите части?
Паркомястото и складовото помещение се приемат със същата сериозност като жилището - а на практика се пропускат най-често. Проверката отнема петнадесет минути и спестява месеци разправии.
Паркомясто
Сверете номера и местоположението с купеното по договор и по схемата на разпределение - разместени паркоместа са класическа грешка при предаване на цяла сграда. Паркирайте реално: маневрата трябва да е изпълнима с вашия автомобил, колоните и инсталациите да не пречат на вратите, а осветлението и достъпът с чип или карта да работят.
Склад или мазе
Проверете номерацията, заключването, осветлението и следите от влага по стени и под - складовите нива са първото място, където се проявяват проблеми с хидроизолацията. Запишете забележките в същия протокол.
Общи части
Обходете входа, стълбището и етажната площадка: осветление, домофон, пощенски кутии, асансьор, врати с контрол на достъпа. Общите части се управляват от етажната собственост, но състоянието им при предаване е отговорност на инвеститора - и е част от това, за което сте платили в цената на квадрат.
Кога е редно да откажете приемане?
Отказът от приемане е легитимен инструмент, не конфликт - при съществени отклонения той защитава по-силния ви коз: парите или ключовете още не са разменени окончателно. Три групи проблеми оправдават отказ до отстраняването им:
• Неработещи основни инсталации: ток, вода, канализация, отопление - жилище без тях не е годно за предаване, независимо колко бърза колегата с папката.
• Съществени отклонения от договореното: различна степен на завършеност, разминаване в разпределението, липсващо оборудване от спецификацията при „до ключ“.
• Признаци за проблеми с влага и течове: активни петна, конденз в затворени помещения, вода в подземните нива около вашия склад или паркомясто.
Отказът се оформя писмено: какво е констатирано, защо е съществено, в какъв срок очаквате отстраняване и нова покана за приемане. Тонът е делови - целта е работещо жилище, не спор. С коректен инвеститор процедурата минава спокойно; с некоректен писменият отказ е първият документ, който ще ви потрябва.
Как протича повторното приемане?
Повторното приемане проверява само вписаните забележки - и точно затова първият протокол трябва да е изчерпателен. Носете екземпляра си и минете точка по точка: отстранено, частично отстранено, неотстранено. Новото състояние се вписва отново, с нови срокове за останалото.
Практичен детайл: снимайте всяка забележка при първото приемане и същия кадър при повторното. Спорът „това беше ли така“ изчезва, когато има снимки с дати. При ново строителство Бургас с десетки жилища, предавани в кратък период, добросъвестните пропуски са нормални - документацията е това, което ги отличава от системните.
Какви гаранции действат след приемането?
Подписаният протокол не е краят на отговорността на строителя - за отделни строителни работи и съоръжения са предвидени минимални гаранционни срокове по Наредба № 2 от 2003 г. Сроковете са различни по видове работи: най-дълги за конструкцията, по-кратки за инсталациите и довършителните работи. Как конкретният купувач може да упражни правата си спрямо инвеститора зависи и от договора за покупка, характера на дефекта и останалите приложими правила - затова прегледайте гаранционните клаузи в договора си.
Как се упражнява гаранцията на практика: писмена рекламация до инвеститора с описание и снимки, разумен срок за оглед и отстраняване, документиране на цялата комуникация. Подайте уведомлението по реда и на адреса, предвидени в договора, и използвайте начин, който позволява да докажете съдържанието и получаването му.
За купувача изводът е прост: пазете протокола, договора и цялата преписка. При купуване на апартамент в ново строителство добрият архив е половината гаранция.
Кои документи трябва да получите при предаването?
Освен ключовете при предаването поискайте и документите, които после се търсят трудно:
• екземпляр от приемо-предавателния протокол с всички забележки и срокове;
• документи и гаранционни карти за монтираното оборудване - котли, климатици, домофон;
• схеми или указания за инсталациите, където има такива;
• данни за управителя на етажната собственост и правилата на сградата;
• информация за партидите за ток и вода и реда за прехвърлянето им.
Прехвърлянето на партидите на ваше име е първата административна задача на новия собственик - направете я по показанията, записани в протокола.
Първият месец като собственик: какво да свършите?
Първите седмици в новото жилище са и период на активно наблюдение - тогава се проявяват проблемите, които огледът не хваща. Работният списък:
1. Прехвърлете партидите за ток и вода и декларирайте имота в общината за данък и такса битови отпадъци в законовия срок.
2. Сключете имуществена застраховка - при ипотека банката така или иначе я изисква.
3. Живейте с отворени сетива: следете за влага, конденз, шум от инсталации, проблеми с оттичането - и документирайте със снимки всичко необичайно.
4. Тествайте отоплението и охлаждането в реален режим още първия сезон - гаранционната рекламация е по-лесна през първата година, отколкото през петата.
5. Включете се в етажната собственост: първите общи събрания на нова сграда решават правилата, бюджета и поддръжката за години напред.
Защо приемането е по-лесно при коректен инвеститор?
Цялата процедура по-горе има две версии: с инвеститор, който я приема като нормална част от работата си, и с такъв, за когото всяка забележка е спор. Разликата се проверява преди покупката: завършени сгради, говорещи собственици, реакция на рекламации.
В Piccadilly Residence процесът е организиран от екипа на инвеститора TV Property - компания с над 30 години в строителството, за която предаването с протокол, срокове по забележките и работещи гаранции са стандартна практика, не изключение. Как изглежда контролът на качеството при завършване „до ключ“ от страна на инвеститора сме показали и в материала за апартаментите до ключ - цена, качество и контрол.
За купувачите на апартаменти в Бургас това е може би най-практичният критерий за избор на ново строителство: питайте как протича приемането, преди да подпишете предварителния договор. Отговорът казва много за всичко останало.
Кратки отговори за приемането
Мога ли да откажа да подпиша протокола при много забележки?
Да - при съществени отклонения от договореното можете да откажете приемане до отстраняването им и да поискате ново предаване. При дребни козметични недостатъци стандартната практика е подписване с вписани забележки и срок за отстраняване. Кое е „съществено“ зависи от договора, затова четете клаузите за предаване предварително.
Какво става, ако открия дефект след подписването?
За отделни строителни работи важат минимални гаранционни срокове по Наредба № 2 от 2003 г. - подавате писмена рекламация до инвеститора с описание и снимки, по реда и на адреса от договора. Как точно се упражнява правото зависи и от договора и характера на дефекта. Видимите недостатъци, неотбелязани в протокола, са по-трудни за претендиране, затова огледът при приемането е толкова важен.
Трябва ли да наема професионален приемчик?
При съмнения в собствените сили - да, услугата съществува и в Бургас и струва малка част от цената на пропуснат дефект. Голямата част от проверките обаче са по силите на подготвен купувач с прост инструментариум и два часа време. Ключовото е да не подписвате без обход, с приемчик или без.
Кога мога да се нанеса и да започна ремонт?
След разрешението за ползване на сградата и предаването на жилището с протокол. Ако планирате промени по инсталации или преустройства, съгласувайте ги с инвеститора и етажната собственост и внимавайте да не засегнете гаранциите - самоволна намеса в инсталация може да прекрати гаранционната отговорност за нея.
Различава ли се приемането при завършване „до ключ“?
Процедурата е същата, но проверката е по-широка: освен инсталациите и дограмата приемате и настилки, бани, интериорни врати и монтирано оборудване по договорената спецификация. Носете спецификацията и сравнявайте позиция по позиция - при „до ключ“ разминаванията са най-често в детайлите на изпълнението.