Двустаен или тристаен в центъра: правилната планировка за твоя ритъм

Да избереш между двустаен и тристаен в центъра на Бургас не е само математика на квадратура и бюджет.

05 ноември 2025

Публикувано на

Прегледи

Двустаен или тристаен в центъра: правилната планировка за твоя ритъм

В сърцето на града всеки метър има цена, а планировката решава ежедневния комфорт, енергийните сметки и бъдещата ликвидност. Тук ще намериш практичен наръчник за ключовите решения – светлина/изложение, функционална кухня, склад, работно кътче, балкон – и как изборът влияе върху наем и препродажба. Тази статия ще помогне за търсения като двустаен Бургас център, тристаен Бургас център и апартамент планировка.

Ние, TV Property Ltd., стъпваме на 30 години опит в централните локации на София и Бургас. Опитът ни показва, че качествената планировка често струва повече от допълнителните квадратни метри – защото спестява пари и нерви всеки ден.

Как да вземеш правилното решение

Започни с три въпроса:

Кой ще живее тук след 2–3 години? (семейство, двойка, сам човек, home office)
Как изглежда денят ви? (работа от дома, учене, хоби, гости)
Нужно ли ти е повече отделност на стаите или голяма дневна?

Отговорите ще очертаят не „идеалното жилище по принцип“, а идеалното жилище за теб.

Светлина и изложение: основата на добрия план

Светлината диктува усещането за простор и влияе на енергийните разходи.

Дневна към югоизток/юг/югозапад дава слънце, по-малко изкуствено осветление и уют.
Спални към изток/североизток остават по-прохладни и тъмни за сън.
Работно място търси дифузна светлина без отблясъци.

Професионален съвет от TV Property Ltd.: не гледай само квадратурата – дълбочината на дневната, позицията на прозорците и разположението на колоните решават дали стаята се мебелира лесно.

Дневна и кухня: отворен план, но с правила

В централните апартаменти отвореният план работи, когато:

Кухнята е прав/Г-образен фронт, не „изяжда“ дневната и оставя ≥90 см проход.
Има реална трапезария (не маса в коридор) и свободен достъп към терасата.
Предвидено е място за висок шкаф/pantry – малък обем, огромен ефект.

Двустаен с добра планировка побира диван 2,2–2,6 м и маса за 4-ма без теснотия.
Тристаен печели при ширина на дневната ≥3,8–4,2 м, така че да събере едновременно кът за разговори и трапезария.

Склад и перално: най-подценяваният квадрат

Склад/перално от 1,2–2,0 кв.м решава ежедневието – къде стоят прахосмукачка, сушилня, препарати, куфари. Без тази зона коридорите и спалните се превръщат в склад. Идеалът: ниша с вентилация, колона пералня + сушилня, рафтове до тавана и отвод за конденз.

Това не е „лукс“, а задължителен детайл, който TV Property Ltd. е научил от 30 години опит и го прилага в Piccadilly Residence. Именно тези дребни решения различават удобния дом от адрес, който постоянно изисква компромиси.

Работно кътче: ниша, кабинет или многофункционална стая

Работата от дома изисква тишина и светлина.

В двустаен търси нишa 1,2–1,6 м с естествена светлина, която може да се отделя със стъклен параван/плъзгаща врата.
В тристаен второто помещение функционира като кабинет + гостна: бюро с дълбочина 70 см, диван с разтягане, библиотека.
Ако спалня граничи с асансьор/стълбище, обърни внимание на акустиката (масивна входна врата, изолация към общите части).

И това не е тенденция, а практика от нашия строителен опит – TV Property Ltd. интегрира работни ниши/кабинети и акустика така, че жилището да служи и на живота, и на работата.

Спални и лично пространство: спокойствие преди метри

Принципът: първо приватност, после квадратура.

Търси откъсната нощна зона – спалните да не отварят директно към дневната.
Спалня мин. 3,0 × 3,3 м побира легло 160/180 см и гардероб 60 см дълбочина.
При тристаен силен плюс е master спалня с баня – повишава наемната стойност и ликвидността.

Бани: едната е минимум, втората носи комфорт

Двустаен: минимум една баня с вентилация и ако няма отделно перално – ниша за техника.
Тристаен: предпочитани са две мокри помещения (баня + тоалетна или две бани). Намалява сутрешните конфликти и вдига наема при семейства.

Балкон и външно пространство

Терасата в центъра е продължение на дневната.

Оптимална дълбочина 1,4–1,8 м – маса + два стола без да се „качваш“ върху парапета.
Проверявай настилката, водоотвеждането, парапета, както и наличието на контакт и осветление.
При оживена улица – качествена дограма и ветро/слънцезащита, за да използваш терасата реално.

Коридори и врати: сантиметрите, които „ядат“ жилището

Добрата апартамент планировка минимизира коридорите и избягва врати, които се блъскат. Плъзгащите системи често „връщат“ ценни сантиметри. Визуалната ос е важна – от входа не трябва да виждаш баня. Това е детайл за живот, но и детайл за препродажба.

Кога двустаен е по-добрият избор

Професионална двойка или един човек с нужда от дом + работна ниша.
Търсиш по-нисък TCO (по-малка площ, по-ниски сметки и такса поддръжка).
Стремиш се към висока доходност на кв.м и по-кратки вакантни периоди.
Предпочиташ голяма дневна пред втора постоянна спалня.

Задължителни елементи: реална трапезария, диван ≥2,4 м, склад/перално, работна ниша, акустика към съседите.

Кога тристаен е по-добрият избор

Семейство с дете/деца или двама професионалисти, които искат истински кабинет.
Нуждаеш се от втора баня/тоалетна и склад за спорт, количка, сезонни вещи.
Търсиш по-дълги наемни договори и по-висока ликвидност при изход към семейства.
Избираш отделност на стаите пред максимален обем на дневната.

Критични изисквания: дневна ≥3,8–4,2 м ширина, master със собствена баня, втора спалня ≥10–11 кв.м, две мокри помещения, подземно паркомясто.

Как планировката влияе на наем и препродажба

Двустаен: по-висока цена на кв.м при наем; широка аудитория (индивидуални наематели/двойки); обикновено по-нисък общ наем от тристаен, но често по-малко вакантни периоди.
Тристаен: по-висок общ наем и по-стабилни договори (семейства, дистанционни служители, експати). При препродажба в центъра търсенето е устойчиво, особено при A/A+, две бани и паркомясто.

Планировки, които се мебелират лесно, се отдават по-бързо. Гледай за прави стени за гардероби, нишa в антрето, нормална дълбочина на дневната, място за 60 см шкафове и разстояния 80–100 см около леглото.

Чести грешки при оглед

Голяма тераса за сметка на липсващ склад.
Спалня към оживен булевард без акустична мярка.
Дълъг, тесен хол, който не побира реална трапезария.
Баня без място за сушилня/пералня → техника в кухнята.
Врати, които се блъскат, липса на място за портманто.
Пренебрегване на връзката асансьор → паркинг → апартамент (рампа, маневреност, височина за SUV).

Защо центърът „обича“ практичните квадратури

В центъра локацията е премията, но тя работи само ако вътре имаш тихо, светло и подредено пространство. Планировка с склад/перално, работна ниша/кабинет, две мокри помещения (при тристаен), функционална кухня и подземно паркомясто дава усещане за дом, а не просто „адрес“. Точно така планираме и изпълняваме Piccadilly Residence.

Не Правете Компромис

Когато планировката следва ежедневния ти ритъм, центърът на Бургас се усеща лек. Двустаен или тристаен – решението е лесно, когато работите с инвеститор, който гарантира качеството. TV Property Ltd. (30 години опит) ви дава пълна сигурност и възможността да закупите директно от нас без комисионна, спестявайки хиляди евро/левове.

За да получите чеклиста и да видите наличните двустайни/тристайни в Piccadilly Residence, свържете се с нас:
Телефон: +359 889 233 244
WhatsApp / Viber: на същия номер
Email: tvhotel.ltd@gmail.com

Ще ви изпратим PDF-а и, при желание, ще изготвим персонализирана оценка на планировката според вашия ритъм на живот и бюджет.